چکیده

 

1 مقدمه

 

2 فصل اول: قواعد حاکم بر حقوق مالکیت

 

5 مبحث اول: تعریف مالکیت

 

6 گفتار اول: تعریف فقهی مالکیت

 

6 گفتار دوم: تعریف حقوق مالکیت

 

7 گفتار سوم: دامنه اختیار مالک – حدود مالک

 

9 بند اول: دامنه اختیار مالک

 

10 بند دوم: حدود اختیار مالک

 

10 گفتار چهارم: اقسام مالکیت و ویژگی های مالکیت

 

11 بند اول: اقسام مالکیت اعتباری

 

11 بند دوم: ویژگی های مالکیت

 

12 الف – عناصر مالکیت

 

12 ب- شاخه های مالکیت

 

12 1-    حق انتفاع

 

12 2-    حق ارتفاق

 

12 مبحث دوم: قاعده تسلیط

 

13 گفتار اول: تعیرف قاعده تسلیط

 

13 گفتار دوم: مستندات قاعده

 

14 الف – کتاب

 

14 ب – روایات

 

14 ج – بنای عقلاء

 

14 د – سیره

 

15 هـ – اجماع

 

15 گفتار سوم: تحلیل مفاد قاعده

 

15 الف- جنبه اثباتی

 

15 جنبه سلبی

 

16 گفتار چهارم: قلمرو کاربرد قاعد

 

16 مبحث سوم: قاعده لاضرر و لا ضرار فی الاسلام

 

18 گفتار اول: تعریف قاعده

 

18 گفتار دوم: مستندات قاعده

 

18 الف – عقل

 

18 ب – کتاب

 

19 ج – روایات

 

19 گفتار سوم: کاربرد قاعده

 

20 مبحث چهارم: چگونگی ارتباط بین دو قاعده

 

20 گفتار اول: ارتباط و تعارض دو قاعده

 

20 گفتار دوم: قاعده لاضرر در قانون مدنی ایران

 

23 مبحث پنجم : حقوق مالکانه

 

25 گفتار اول: گذری تاریخی بر حقوق مالکانه

 

25 گفتار دوم: ضمانت اجرای تخلف از مقررات شهرسازی در ارتباط با حقوق مالکانه و مراجع رسیدگی به آن

 

26 الف- دیوان عدالت اداری

 

27 ب- طرح دعوی در مراجع عمومی

 

27 ج- مسئولیت کیفری و مدنی

 

27 گفتار سوم: جایگاه حقوق مالکانه

 

28 گفتار چهارم: روش های تملک و تأمین حقوق مالکانه واقع در طرح های عمومی و شهرداری ها

 

28 بند اول: تأمین توافقی

 

28 الف- موارد توافق

 

29 1-    توافق در قیمت

 

29 2-    توافق در انتقال

 

31 ب- شرایط توافق

 

31 1-    وجود اعتبار

 

32 2-    وجود مجوزهای لازم

 

32 بند دوم: تأمین غیر توافقی

 

32 1-    عدم توافق در قیمت

 

33 2-    عدم توافق در واگذاری

 

34 فصل دوم: قواعد ناظر بر تعیین کاربری به عنوان عامل تحدید مالکیت

 

38 بخش اول: تعیین و تغییر کاربری اراضی کشاورزی و باغ ها

 

39 مبحث اول: مبانی تقدم حقوق عمومی بر حقوق مالکانه

 

39 گفتار اول: مبانی فقهی (قاعده ولایت حاکم بر ممتنع، قاعده لاضرر و…)

 

39 1-    مستندات قاعده

 

40 2-    مفهوم قاعده

 

41 3-    نقش این قاعده در حقوق ایران

 

42 الف – نقش این قاعده در مقررات عمومی

 

42 ب- نقش این قاعده در مقررات خاص

 

43 1-    نقش این قاعده در حقوق ایران

 

45 2-    نقش این قاعده در مقررات عمومی

 

45 3-    نقش این قاعده در مقررات قانونگذاری

 

46 گفتار دوم: مبانی حقوقی

 

47 مبحث دوم: نظریه های در خصوص مبانی تقدم حقوق عمومی بر حقوق مالکانه

 

47 بند اول:مبانی مؤید حاکمیت مطلق – نظریه حاکمیت ماورایی الهی

 

47 1-    مستندات این نظریه

 

48 2-    مفهوم این نظریه

 

48 3-    نقش این نظریه در حقوق ایران

 

49 1-3- نقش این نظریه در مقررات عمومی

 

49 2-3- نقش این نظریه در مقررات خاص

 

50 بند دوم: مبانی مؤید اصالت اجتماع

 

51 الف – نظریه حقوق اجتماعی

 

51 1-    مستندات این نظریه

 

51 2-    مفهوم این نظریه

 

51 ب – نقش این نظریه در حقوق ایران

 

52 1-    نقش این نظریه در مقررات عمومی

 

52 2-    نقش این نظریه در مقررات خاص

 

53 مبحث سوم: مصادیق تقدم حقوق عمومی بر حقوق مالکانه در حقوق ایران

 

53 1-    مصوبات شورای عالی شهرسازی و معماری

 

53 2-    کمیسیون مادۀ پنج قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران

 

55 3-    شورای اسلامی شهر

 

57 مبحث چهارم: تعیین و تغییر کاربری اراضی در حقوق ایران

 

59 گفتار اول: نحوۀ رسیدگی به درخواست تغییر کاربری اراضی کشاورزی براساس قانون حفظ کاربری مصوب 1374 و اصلاحات بعدی

 

60 گفتار دوم: اراضی تحت شمول قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها

 

61 گفتار سوم: امکان پذیر بودن تغییرکاربری اراضی کشاورزی و باغ ها

 

62 گفتار چهارم مرجع صالح تشخیص نوع اراضی و موقعیت آن

 

62 گفتار پنجم: آثار و تبعات تغییر بلامجوز کاربری

 

62 مبحث پنجم: حقوق حاکم بر تملک اراضی جهت طرح های عمومی

 

63 بخش دوم: تعیین و تغییرکاربری اراضی غیر کشاورزی

 

64 مبحث اول: قوانین مربوط به تغییر کاربری

 

64 بند اول: قانون تملک اراضی قانون نوسازی و عمران شهری(مصوب 1347)

 

64 بند دوم: لایحۀ قانونی نحوۀ خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمومی دولت(مصوب 1358)

 

بند سوم- قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرحهای دولتی و شهرداریها(مصوب 1367)

64

 

 

65 مبحث دوم: طرح تفصیلی

67 گفتار اول: طرح تفصیلی بعنوان یکی از الگوهای سند برنامه ریزی شهری

 

67 گفتار دوم: ارتقای سرانه خدمات اجتماعی

 

68 گفتار سوم: تأثیر طرح تفصیلی بر ارزش املاک

 

69 بند اول: ایران اکونومیست – طرح تفصیلی جدید تهران

 

69 بند دوم: نتایج بررسیی های مرکز پژوهش های مجلس

 

70 بند سوم: آنچه در اطلاع رسانی طرح تفصیلی حائز اهمیت است

 

73 گفتار چهارم محدودۀ اجرای طرح تفصیلی

 

73 بند اول: شهر

 

73 بند دوم: حدود شهر – شناخت شهر

 

75 گفتار پنجم: نارکارآمدی های طرح تفصیلی

 

78 مبحث سوم: طرح جامع – کاداستر

 

82 گفتار اول: تعریف طرح جامع و کاداستر

 

82 بند اول: طرح کاداستر

 

82 بند دوم: طرح جامع

 

83 بند سوم: محتوای طرح جامع

 

83 بند چهارم: مشکلات موجود در طرح های جامع

 

85 بند پنجم: دلایل ناکارامدی طرح های جامع

 

86 الف – نارسایی ها و تنگناهای طرح جامع در تهیه

 

87 ب- نارسایی ها و تنگناهای طرح اجرا

 

88 1-    نارسایی ناشی از اهداف، خواست ها و محتوای طرح ها

 

88 2-    نارسایی و مشکلات پیرامونی محیطی

 

89 ج – نارسایی ها و تنگناهای ناشی از وجود ناهماهنگی و عدم ارتباط کافی بین ارگان هایاجرایی طرح

 

89 د – نارسایی ها و تنگناهای مالی

 

89 هـ – نارسایی ها و تنگناهای مدیریتی، سازمانی و نیروی انسانی

 

90 و- نارسایی ها و تنگناهای حقوقی و قانونی

 

90 بند ششم: نکات مثبت طرح های جامع

 

91 گفتار دوم: مراحل و مرجع تصویب

 

91 گفتار سوم: طرح کاداستر در ایران

 

92 بند اول: زمینه فعالیت

 

93 بند دوم: فوائد کاداستر

 

93 گفتار چهارم: فرایند تهیه نقشه کاداستر

 

94 بند اول: مراحل روش زمینی

 

94 بند دوم: روش فتوگرافی

 

94 گفتار پنجم: چگونگی ارتباط طرح تفصیلی با طرح جامع و کاداستر

 

95 مبحث چهارم: قانون نوسازی و عمران شهری مصوب 7/9/1347 با اصلاحات

 

96 فصل سوم: قواعد ناظر بر تغییر کاربری

 

101 مبحث اول: کاربری اراضی

 

102 گفتار اول: تعاریف

 

102 گفتار دوم: نظریه های کاربری اراضی شهری

 

103 گفتار سوم: علت توجه به کاربری زمین

 

104 گفتار چهارم: اهداف برنامه ریزی اراضی

 

105 بند اول: اهداف کلان

 

105 بند دوم: اهداف خرد یا ویژه

 

106 گفتار پنجم: معیارهای بهینه در مکان یابی کارکردهای شهر

 

106 گفتار ششم: استانداردهای برای ایجاد تسهیلات عمومی در سطوح گوناگون شهری

 

107 مبحث دوم: انواع کاربری اراضی

 

108 مبحث سوم: حفظ کاربری

 

111 گفتار اول: تعریف حفظ کاربری

 

111 گفتار دوم: ی بر قانون حفظ کاربری اراضی

 

113 گفتار سوم: اجرای صحیح قانون حفظ کاربری اراضی و مقابله با زمین خواری

 

118 گفتار چهارم: ضرورت و دلایل توجیه کننده حفظ کاربری اراضی و باغ ها

 

120 مبحث چهارم: حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها

 

124 گفتار اول: حفظ کاربری اراضی و باغ ها با توجه به رشد جمعیت و شهرنشینی

 

125 گفتار دوم: ضمانت اجراهای قانونی مربوط به تغییر کاربری بلامجوز اراضی کشاورزی و باغ ها

 

126 مبحث پنجم: تعیین و تغییر کاربری اراضی غیر کشاورزی و باغ ها

 

129 گفتار اول: کاربری

 

130 بند اول: تعریف

 

130 بند دوم : تاریخچه

 

130 بند سوم :هدف از تعیین کاربری

 

131 گفتار دوم: تخلف تغییر کاربری

 

132 گفتار سوم: رابطۀ تراکم و کاربری اراضی

 

132 گفتار چهارم: نقش قوانین در تعیین کاربری اراضی و مراجع مربوطه

 

133 گفتار پنجم: نقدی کوتاه بر برخی قوانین و تغییر کاربری اراضی

 

134 بند اول: استثنائی بر تعیین کاربری اراضی

 

135 بند دوم : نگاه های متضاد حقوقی به موضوع تعیین کاربری

 

136 بند سوم، ابهاماتی در خصوص ارزش افزوده ملک بر اثر تغییرکاربری از مسکونیبه تجاری

 

137 مبحث ششم: تغییر کاربری در رویه قضایی

 

138 گفتار اول: مانع تراشی دوایر دولتی در مقوله تغییر کاربری

 

137 بند اول: رأی شمارۀ 210 هیأت عمومی دیوان عدالت اداری

 

139 بند دوم: رأی شمارۀ 42 هیأت عمومی دیوان عدالت اداری

 

140 گفتار دوم: قلع بنای احداث شده در ملک با کاربری زراعی و باغی

 

140 بند اول: رأی شمارۀ 707 وحدت رویه هیأت عمومی دیوان عدالت اداری

 

141 بند دوم: رأی شمارۀ 517 هیأت عمومی دیوان عدالت اداری

 

141 بند سوم: تعیین مصادیق تغییر کاربری غیر مجاز موضوع مادۀ 10 قانون اصلاح قانونحفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها مصوب 1/8/1385 مجلس شورای اسلامی

 

142 گفتار سوم: قلمرو شمول قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها

 

 

143 گفتار چهارم: قانون حاکم در زمان وقوع تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ ها

 

145 گفتار پنجم: عدم جواز اخذ عوارض تغییرکاربری درفرض وجود سابقه تصرف مالکانه در ملک

 

146 گفتار ششم: جواز تصرف مالک در ملک خود در فرض عدم اجرای طرح دولتی در مهلت مقرر قانونی

 

147 بند اول: رأی بشمارۀ 81/ 169

 

148 بند دوم: رأی بشماره دادنامه 86/197

 

148 بند سوم- رأی بشماره دادنامه 561

 

149 فصل چهارم: خلاصه و نتیجه گیری و پیشنهادات

 

151 مبحث اول: نتایج

 

152 گفتار اول: خلاصه و نتیجه گیری فصل اول

 

152 گفتار دوم: خلاصه و نتیجه گیری فصل دوم

 

157 گفتار سوم: خلاصه و نتیجه گیری فصل سوم

 

168 مبحث دوم : پیشنهادات

 

176 علائم اختصاری

 

181 فهرست منابع

 

182 چکیده انگلیسی

 

187 عنوان به زبان انگلیسی

 

188

 

چکیده:

براساس قاعده فقهی، تسلیط و مادۀ 30 قانون مدنی، مالک در ملک خود حق هر گونه تصرف اعم از مادی و حقوقی را دارد. دامنۀ تصرفات مالک بستگی به نوع تصرف و چگونگی تصرف خود دارد. بعضاً دامنۀ این تصرفات مالک باعث ورود زیان و ضرر به همسایگان می شود، قاعده لاضرر در این موارد بر قاعده تسلیط چیره می شود، و جلو ضرر احتمالی را می گیرد. که این خود باعث تحدید مالکیت مالکان می شود. مالک فقط با این اعمال محدود نمی شود. بلکه با توجه به افزایش جمعیت، رشد شتابان شهر نشینی، هجوم نیروهای کار روستایی به شهرها، استقرار واحدهای صنعتی در حاشیه شهرها، گسترش روز افزون شهرها، شهرک ها، خیابان ها، جاده ها، فضاهای سبز، اماکن عمومی، بهداشتی و درمانی، خدمات عمومی، تصرف و تملک املاک مالکان توسط دستگاههای اجرایی بعنوان یک ضرورت اجتماعی چهره خود را نمایان ساخته است. لذا دستگاههای اجرایی از جمله آنها شهرداری ها در تملک املاک و نحوۀ خرید و تصرف این گونه املاک، بعضاً با سوء استفاده از اختیارات قانونی که دارند، باعث تضییع حقوق مالکانه می شوند. حتی بعضاً علاوه بر تحدید مالکیت، موجب سلب مالکیت مالکان نیز می شوند. که خود گویایی بی عدالتی و اجحاف بر مردم در این موارد می باشد. از طرفی دیگر قانونگذار با وضع پاره ای از مقررات خود نیز موجب تحدید مالکیت مالکان می شود. از جمله این مقررات قانون حفظ اراضی کاربری زراعی و باغ ها مصوب 1374 و اصلاحات 1385می باشد. تعیین و تغییر کاربری مقوله ای است که به لحاظ ارتباط آن با حقوق عمومی می تواند بعضاً مورد سوء استفاده دستگاههای اجرایی قرار گیرد. و مآلاً به تضییع حقوق مالکانه اشخاص منجر شود، که کثرت و تعدد دعاوی قضایی در دیوان عدالت اداری مؤید این مضاعف پرداختن به شرایط و آثار تعیین و تغییر کاربری از نظر حقوقی موضوعی است که ضرورت آن غیر قابل انکار است و سعی خواهد شد تا حد امکان زوایایی مبهم قضیه مورد نقد و تجزیه و تحلیل قرار گیرد و به این سئوال پاسخ داده شود که در حقوق ایران جایگاه کاربری اراضی و املاک در تحدید مالکیت چه جایگاه و نقشی دارد.

مقدمه        

همانطوریکه می دانیم با توجه به حدیث نبوی « الناس مسلطون علی اموالهم» و مادۀ 30 قانون مدنی و استنباط قاعده تسلیط اشخاص برمال خود حق هرگونه تصرف و دخل و بهره برداری و استفاده دارند. اما با پیشرفت جوامع بشری و علم و تکنولوژی و شهرسازی و تعریض خیابانها و اختصاص اراضی افراد برای استفاده فضای سبز و پارکها و شهربازی ها و …معنای مالکیت که کاملترین حقی است که انسان می تواند داشته باشد.محدود می شود و مثل سابق نمی تواند، از آن حق عینی مطلق خود که همان مالکیت به معنای اخص است، استفاده کند و تمام دولتها برای رفاه عموم و جامعه بهتر و همچنین با افزایش جمعیت و بالا رفتن نیازهای عمومی ضرورت وجود قواعد و مقررات مربوط به سلب مالکیت جهت کارهای شهرسازی و عمرانی و تأمین مسکن و همچنین برنامه ریزی در این امور بیشتر احساس می شود، چرا که برنامه ریزی در امر مسکن و شهرسازی از پیچیده ترین گونه های برنامه ریزی در جوامع کنونی دنیا و به خصوص در جهان سوم است. و همۀ این موارد باعث تغییر کاربری اراضی و ملک مالک یا مالکین می شود، و مالکیت مالک را در ملک خود محدود می کند. در این خصوص برای محدود کردن هرچه بیشتر حق مالکیت افراد قوانینی از جمله قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرح های دولتی و شهرداری ها مصوب 29/8/1367 و متن تلفیق شدۀ قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها مصوب 31/3/1374 و اصلاحیه بعدی آن مصوب 1/8/1385 و آراء وحدت رویه در این خصوص و قانون نوسازی و عمران شهری مصوب 1347 و لایحۀ قانونی نحوۀ خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمومی دولت و قانون نحوۀ تقویم ابنیه املاک و اراضی مورد نیاز شهرداری ها مصوب 1380 به تصویب رسده، که با توجه به ارتباط موضوع با جنبه های مختلف حقوقی وهمچنین دخالت عوامل اجرایی در نحوۀ تفسیر و اعمال قوانین مورد اشاره، پرداختن به موضوع در قالب یک طرح جامع پژوهشی یک ضرورت جدی است. وهمچنین با توجه به موضوع پایان نامه در این تحقیق در خصوص مالکیت و حقوق مالکانه و تغییر کاربری اراضی کشاورزی و باغ ها و طرح تقصیلی املاک و طرح جامع بعنوان عاملهای تحدید مالکیت بحث خواهد شد.

اهمیت و ضرورت موضوع: از آنجای که قاعده تسلیط و مستنبط از آن مادۀ 30 قانون مدنی هرکس می تواند هرگونه تصرفی را درمال خود انجام دهد و این قاعده فقهی شخص مالک را در هرگونه استفاده از ملک را برای مالک آزاد گذاشته است. از طرفی قاعدۀ لاضرر و لا اضرار فی الاسلام داریم که تاحدی حدود مالکیت افراد را محدود می کند. اما حال با توجه به پیشرفت روز افزون جامعه بشری و شهرسازی و ایجاد فضای سبز برای زندگی بهتر و فراهم نمودن رفاه عموم و استفاده بهینه از اراضی و زمینهای تحت مالکیت افراد جهت این گونه موارد هرچند خود مالک نیز از عموم جامعه است و از آن طرح های عمومی استفاده می کند، اما بایستی دانست تا چه حد و مرزی مالکیتش محدود می شود و آیا این محدود کردن ها تا چه اندازه ای زیان و ضرر به مالک می رساند و آیا بهای پرداختی اراضی جهت استفاده این موارد تمام خسارتها و نیازهای مالک را برآورد می کند یا خیر؟ و در صورتیکه بالفرض بین مالک و شهرداری توافقی صورت نگیرد و بالاجبار بایستی مالک بهای زمین را دریافت کند و رفع تصرف نموده و ملک را تحویل شهرداری نماید، آیا این با عدالت اسلامی تطابق دارد یا خیر؟ اما در جاهای که اصلاً رفاه عموم وجود ندارد، تغییر کاربری از جمله دیوارکشی اراضی کشاورزی و باغ ها و … بایستی شخص مالک هزینه های به شهرداری پرداخت کند، (لایحۀ قانونی نحوۀ خرید و تملک اراضی و املاک مصوب 17/8/1358) و یا محدود کردن مالک از اعطای امتیاز آب و برق و گاز و… و اهمیت این مطلب در جای دارای ارزش است که دولت علاوه بر نیازهای عموم جامعه نیازهای خود مالک را نیز مدنظر داشته باشد و تا جای که امکان دارد به مالک هیچ گونه زیان و خسارتی وارد نشود.

اهداف این تحقیق: آشنایی با تحدید مالکیت و محدود کردن مالک در ملک خود و بررسی نقش کاربری به عنوان عامل تحدید مالکیت در حقوق ایران است. نحوۀ تعامل دولت با مالکین هنگام اجرای طرح های عمومی موضوعی است، که تعیین آن از اهداف اصلی این تحقیق به نحو مفصل بررسی خواهد شد.

فرضیات و سئولات مربوط به تحقیق:

• درجایی که طرح عمومی دارای توجیه قانونی باشد رضایت مالک تأثیری در قضیه ندارد.
• درحوزۀ قانونگذاری آثار مترتب برکاربری غیر از آثاری است در عمل براین موضوع از سوی نهادهای اجرایی بار می گردد.
• شهرداری ها در قبال تغییر کاربری طرح های عمومی از نظر حقوقی مجاز به اخذ عوارض نیستند.

***ممکن است هنگام انتقال از فایل اصلی به داخل سایت بعضی متون به هم بریزد یا بعضی نمادها و اشکال درج نشود ولی در فایل دانلودی همه چیز مرتب و کامل و با فرمت ورد موجود است***

متن کامل را می توانید دانلود نمائید

 

چون فقط تکه هایی از متن پایان نامه در این صفحه درج شده (به طور نمونه)

 

ولی در فایل دانلودی متن کامل پایان نامه

 

 با فرمت ورد word که قابل ویرایش و کپی کردن می باشند